2019-09-02 11:44:04 作者： 来源：
新奥尔良 - 特朗普总统把美国的城市描绘成一片荒地，遭受犯罪和无家可归的蹂躏，被老鼠肆虐。
Brandon Thibodeaux 在休斯敦旁边的停车场工作，这是位于休斯顿新机会区的豪华公寓开发项目。但是特朗普政府提出的标志性计划 - 一项旨在帮助低收入地区的数十亿美元的税收减免 - 推动了为最富有的美国人资助和建立的一系列发展。
税收激励的早期受益者包括像Leon Cooperman这样的亿万富翁金融家和像Sidney Kohl这样的商业巨头 - 以及特朗普先生的家庭成员和顾问。
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新泽西州前州长克里斯克里斯蒂; Richard LeFrak，纽约房地产巨头，与总统关系密切; Anthony Scaramucci，前白宫助手，最近与特朗普先生吵架; 特朗普先生的女婿兼高级顾问贾里德库什纳(Jared Kushner)的家人都希望从精英投资者的一次性财富中获利。
税收优惠的既定目标 - 隐藏在共和党2017年的减税立法中 - 是为了诱使投资者将现金投入贫困社区，即机会区，从而带来新的住房，企业和就业机会。
该计划允许人们出售股票或其他投资并延迟多年的资本利得税 - 只要他们将收益投入联邦认证机会区的项目。这些项目的任何利润都可以完全避免联邦税。
特朗普在辛辛那提最近的一次集会上宣称： “机会区，最热门的事情，为陷入困境的社区的投资和创造就业提供了巨大的新激励。”
相反，数十亿的免税投资利润开始涌入高端公寓楼和酒店，只雇用少数工人的仓储设施，以及在繁华的大学城等学生住房。
在机会区条款颁布之前很久，许多享有特殊税收状态的项目都在进行中。金融机构正在吹嘘等待那些在富裕社区投资房地产的人的税收减免。
布里奇特贝内特 先生斯卡拉穆奇先生左手与前白宫办公厅主任约翰·凯利握手。Scaramucci先生利用机会区优势帮助在新奥尔良时尚区建立一家酒店。Scaramucci先生在新奥尔良的发展提供了税收减免如何运作的肖像。他的投资公司SkyBridge Capital正在利用所谓的机会区计划，在该市时尚的仓库区建设一个配有华丽餐厅和屋顶游泳池的酒店。
税收优惠还有助于资助建造一座46层高的玻璃公寓大楼 - 设施包括瑜伽草坪和被小屋和沙发床围绕的游泳池 - 在休斯顿的一个街区已经充满了针对富人的新项目。
在迈阿密热门的设计区，商业房地产价格在过去十年中几乎翻了三倍，减税计划将用于一个带有景观屋顶露台的新办公楼。
一些机会区的支持者指出，资金已经流入受压迫的社区，如阿拉巴马州的伯明翰和宾夕法尼亚州的伊利。他们认为会有更多的资金流入。他们指出，由于没有关于投资在哪里的数据，因此无法量化富人与穷人的利益。
“早期的浪潮，这不是你所判断的，”经济创新集团总裁约翰莱蒂里说，该组织游说建立机会区。
但是，在城市和农村地区工作以消除贫困的团体领导人表示，他们对迄今为止的表现感到失望。
“首都将流向风险最低，回报率最高的环境，”密歇根州特洛伊市社区发展组织Kresge Foundation的社会投资官Aaron T. Seybert表示支持机会区努力。
“也许95%的人对我们关心的人没有好处。”
Brandon Thibodeaux普雷斯顿的资金来自拥有数十亿美元资产管理公司Cresset的投资者。减税出生
机会区税收优惠的目标是富裕美国人及其公司持有的数万亿美元的资本收益：来自股票市场，房地产和其他业务的投资，甚至是对冲基金的短期交易。当投资者出售这些资产时，他们可以征收高达41%的税单。
Facebook的早期支持者肖恩帕克(Sean Parker)帮助提出了将资本收益税减免与激励投资陷入困境的社区的想法。“当你是Facebook的创始人，并拥有大量股票时，”帕克先生在最近的一次机会区会议上说，“你花了很多时间考虑资本收益。”
从2013年开始，帕克先生资助了国会山的游说活动，向国会议员宣传这一想法。这项努力是通过他的经济创新小组进行的。除了帕克先生之外，该集团的支持者还包括Quicken Loans的亿万富翁创始人Dan Gilbert和Facebook前任总法律顾问Ted Ullyot。
该计划赢得了参议员科里布克，新泽西民主党人和南卡罗来纳州共和党人蒂姆斯科特的支持。在特朗普先生的敦促下，国会开始讨论2017年联邦税法的重大变化时，帕克先生的想法有机会成为现实。
的唯一米娅合伙人之一是Richard LeFrak，他向特朗普总统的竞选和就职典礼捐赠了近50万美元。斯科特先生赞助了后来纳入更广泛的减税方案的机会区立法版本，称这是“ 美国人被困，有时被困在一个似乎灯光越来越暗的地方，以及未来也是如此。“
“让我们打开这些灯，让未来更加光明，”他补充道。
在这份185页的税单中，该条款限制在六页，该条款可以显着增加投资者在房地产和其他交易中获得的利润。
它允许投资者将他们投资于机会区的资金延迟七年的任何资本利得税。(推迟是有价值的，因为它允许人们预先投入更大的金额，随着时间的推移可能产生更多的利润。)10年后，投资者可以通过出售机会区房地产来兑现 - 而不是欠任何对利润征税。
根据会计公司Novogradac的分析，十多年来，这些双重激励措施可以将投资者的回报率提高70%。
“我们对这种潜力感到非常非常兴奋，”总统的女儿伊万卡·特朗普去年在庆祝帕克先生在创造机会区方面的作用时表示。“整个白宫显然都支持这一努力。整个政府。“
在维尔京连锁酒店的一家酒店已经在那里规划之后，新奥尔良的这条街成了机会区的一部分。
每个州的官员以及华盛顿特区和波多黎各都有机会区，专注于低收入人口普查区。去年，财政部批准了大约8,800个这样的区域。(白宫和财政部拒绝让高级官员讨论该计划。)
生活在这些地区的3100万人口中有将近三分之一被认为是穷人 - 几乎是国家贫困率的两倍。然而，在这些贫穷的人口普查区内有许多富裕地区。而且，正如投资者很快意识到的那样，一些区域根本不是低收入。
中间人
纽约市哈佛俱乐部位于曼哈顿中城，是美国老钱精英的化身。深红色的服务员为那些被精英校友的油画肖像观看的成员提供服务。
最近的一个上午，代表美国最富有的几十个王朝的财务顾问 - 普利兹克和索罗斯家族的顾问被列为与会者 - 挤在俱乐部三楼的一个单调的会议室里。
顾问们在那里看到了Daniel Kowalski，他是财政部长Steven Mnuchin的高级助手，也是特朗普政府在机会区规则方面的重要人物。科瓦尔斯基先生正在为这个国家做准备，从一个会议到下一个会议反复，向房地产投资者和开发商解释如何利用新规则。
科瓦尔斯基先生是特朗普竞选活动的助手，他在那里为白宫政策顾问斯蒂芬米勒工作。在此之前，当塞申斯先生参议院预算委员会时，他是杰夫塞申斯的助手。
[ 特朗普的同事受益于贫困社区的减税优惠。]
在哈佛俱乐部，他深入探讨了机会区如何运作 - 以及他们为谁工作。“机会区的受众本身相当小，因为它仅限于资本收益收入，这就是为什么我想来和这个团体交谈，”他告诉顾问室。
观众确实很小：根据美国国税局的数据，只有7%的美国人报告应税资本收益，其中近三分之二的收入是由年收入在100万美元以上的人报告的。
然而，这是一个至关重要的选区，因为机会区计划的成功将主要取决于投资者投入多少资金。这就是为什么特朗普政府 - 特别是科瓦尔斯基先生 - 正在推动华尔街的减税政策。
“我在商界和国税局之间做了一点中间人，”几周后他在另一场会议上说。
高盛(Goldman Sachs)和主要房地产公司等银行已经建立了200多个机会区基金，其中包括洛杉矶CIM集团，该集团此前曾是特朗普和库什纳家族项目的合作伙伴。这些基金表示，他们的目标是筹集近570亿美元。
法律不要求公开披露谁正在利用该倡议或如何部署其资金。在那些投资或者说他们打算成为Kohl先生的人中，他是以他的名字命名的百货连锁店的创始人; 美国在线的联合创始人史蒂夫凯斯; Alexander Bhathal，萨克拉门托国王队篮球队的老板; 根据采访和其他公开声明，Forman Mills连锁服装店的前所有者Richard Forman。
许多其他人都是鲜为人知的企业高管，他们最近出售小公司或房地产，并正在寻找避免征收大额税款的方法。
例如，Paul DeMoret最近在俄勒冈州出售了他的汽车工业软件公司。他表示，他正在利用其中一些资金收益来资助位于北卡罗来纳州温斯顿 - 塞勒姆的万怡酒店和位于亚利桑那州坦佩的一座公寓楼，以及其他机会区项目。他通过私募股权公司Virtua Partners进行投资。
减税措施在很大程度上有利于房地产行业 - 特朗普先生发财并且仍然拥有广泛的商业利益 - 并且它正在吸引与总统有个人或职业联系的人。
克里斯蒂先生是特朗普先生的曾任顾问，他曾为机会区投资筹集资金，包括位于新泽西州哈肯萨克的公寓楼和康涅狄格州的自助仓储中心。
由库什纳先生和他的兄弟约书亚共同创立的投资公司Cadre正在筹集数亿美元，希望用于机会区项目。该公司正在关注萨凡纳，佐治亚州，达拉斯，洛杉矶和纳什维尔的社区，预计这些社区将在未来几年变得更大，更富裕。根据他最近的财务披露，贾里德库什纳在干部的股份价值高达5000万美元。
Lefrak先生是特朗普先生和主要竞选捐赠者的长期知己，他正在迈阿密机会区中间建立一个豪华住宅社区。(目前尚不清楚该开发项目的多少资金将最终获得税收优惠。)
在设计区不远处，Daniel Lebensohn计划建造他的高端办公楼。Lebensohn先生之前加入特朗普组织，在迈阿密北部的特朗普好莱坞综合大楼出售豪华公寓。
Kushner先生的家族公司直接拥有或正在购买位于机会区的纽约，新泽西和佛罗里达州的至少十几处房产。根据公司针对潜在投资者的报告，他们在迈阿密包括一对，库什纳公司计划建造一座393公寓的豪华高层建筑，享有比斯坎湾一览无余的美景。
库什纳家族的一名代表证实，它正在考虑为某些开发项目提供机会区资金，但表示可能不会将资金用于迈阿密项目。
'我做过的最好的事'
机会区计划的支持者表示，奢侈品项目最容易融资，这就是为什么这些项目首先发生的原因。他们说，从长远来看，这些交易将被那些在低收入地区产生社会效益的交易所黯然失色。
至少一些陷入困境的社区已经开始接受投资。
例如，在伯明翰，一家开发商正在利用机会区资金将一座空置几十年的建筑改建成140套公寓，主要针对当地劳动力。
“我们正在看到在阿拉巴马州宣布的项目不会发生其他情况，” 机遇阿拉巴马州的创始人亚历克斯弗拉克斯巴特说，该公司试图引导投资者进入经济困难的社区。
伊利，克利夫兰和弗吉尼亚州夏洛茨维尔正在开展类似的项目。高盛正在利用其部分资本收益 - 公司自身投资的利润 - 在机会区，包括3.62亿美元用于盐湖城，巴尔的摩的混合收入住房开发项目和其他城市。
美国在线联合创始人凯斯先生和前职业足球运动员德里克摩根就是那些宣布将投资于旨在解决明显社会和经济问题的机会区项目的人。
摩根先生在7月份宣布从田纳西泰坦退役后，在Instagram上写道，他的目标是“为那些在高中时代的宾夕法尼亚州科茨维尔等社区为那些服务不足和被忽视的人创造更多机会”。 。
对冲基金经理伊曼纽尔·J·弗里德曼(Emanuel J. Friedman)正在利用他从其他人那里筹集的部分资金和资金，在萨凡纳海港附近的佐治亚州贾斯珀县建立11个仓库。这些仓库不会招聘很多人，但他表示，这些工作将提供比附近希尔顿黑德度假村的酒店管家职位更高的工资，那里的许多地区居民现在都在那里工作。
“当然它会有所作为，”弗里德曼先生说。“这令人难以置信。这是我做过的最好的事情。“
宠物水疗中心
但即便是该倡议的支持者也同意，机会区的大部分资金将转移到不需要帮助的地方，而许多较贫穷的社区迄今为止都是空手而归。
根据几年前人口普查数据分类为低收入的一些机会区已经进行了基因改造。其他仍然贫穷的人拥有大量富裕家庭。
8,800个联邦政府指定的机会区中有近200个与贫困地区相邻，但本身并不被视为低收入。
根据法律，高达5%的区域不需要贫穷。这样做的目的是让州长能够以不同的人口普查区域之外的项目或企业的方式划分机会区，从而为低收入人群创造就业机会。此外，各州可以指定将作为投资目标的城市或农村地区的整个部分，包括一些高收入人口普查区。
在某些情况下，开发商游说国家官员将特定的土地包括在机会区内。
例如，在迈阿密，LeFrak先生 - 他为特朗普先生的竞选活动和就职典礼捐赠了将近50万美元，并且亲自接近总统 - 正在与一家佛罗里达合作伙伴合作开展一项占地183英亩的项目，该项目将包括12座住宅楼和八个足球场的零售和商业空间。
根据城市经理拉里·M·斯普林(Larry M. Spring)的说法，在2018年春季，当他们计划所谓的Sole Mia项目时，LeFrak先生的管理人员鼓励北迈阿密的市政官员提名该地区周边地区作为机会区。他们这样做了，财政部指定了这个名称。
根据韦伯斯特太平洋公司的分析，曼哈顿远西区是机会区的一部分 - 即使高端塔楼已经取代破旧的公寓楼，超过15%的家庭在2017年报告的收入为20万美元或更多。，一家咨询公司。这是潘兴广场资本管理公司(Pershing Square Capital Management)的新家，这是由亿万富翁比尔阿克曼(Bill Ackman)经营的着名对冲基金。
Ackman先生正试图在他的基金大楼内寻找80,000平方英尺未使用办公空间的租户，该大楼底层有一家捷豹经销商。他说他在机会区内使用它的位置作为诱饵。
这是因为投资者可以利用他们的资本收益不仅投资于房地产，还投资于机会区内的企业。因此，在Ackman先生大楼内设立商店的公司将有资格接受税收优惠的机会区资金。
金融机构甚至没有试图让它看起来好像他们的机会区投资旨在使有需要的社区受益。
CBRE是该国最大的房地产公司之一，正在为位于弗吉尼亚州亚历山大市的公寓楼寻求机会区资金，CBRE正在向潜在投资者推荐“该地区最富裕的地区之一”。
摩根大通(JPMorgan Chase)正在筹集资金，用于建立马里兰大学附近马里兰州大学公园学生的住房。(因为很多学生没有工作，人口普查数据经常错误地表明大学城是贫穷的社区。)
在营销材料方面，摩根大通指出，虽然大学公园“由于学生人数而属于低收入状态，但周围地区富裕。”该银行补充说，“税收优惠可能非常显着。”
瑞士银行瑞银(UBS)正从其“超高净值”客户那里筹集资金 - 在某些情况下，他们需要至少5000万美元的可投资资产 - 用于纽约和康涅狄格州的开发项目。这些项目包括位于布鲁克林市中心的23层零售和办公楼以及位于纽约州新罗谢尔的高档公寓楼，设有瑜伽室和24小时代客泊车服务。甚至还有一个水疗中心 - 适合居民的宠物。
其他公司已建立订阅数据库，显示哪些区域收入最高，人口增长最快，以帮助投资者将资金转移到利润最高，风险最低的目的地。
“现有的体系显然正在为已知的赢家提供资金，” Smart Growth America的副总裁Christopher A. Coes表示，该组织鼓励在美国城市投资。
豪华酒店，被遗弃的家园
新奥尔良仓库区是该市最时尚的街区之一。该地区一些最热门的餐厅 - 以及一个新的虾天妇罗炸玉米饼 - 都在这里。时髦的理发店也是如此。精品酒店将富有的游客带到红砖人行道上。高端咖啡店挤满了埋在MacBook中的年轻人。
而且它越来越热了。整个社区都能听到重型设备起伏钢或浇注水泥的声音。
换句话说，在一个正在努力应对严重贫困的城市中，这不是一个特别需要慷慨的新税收优惠来吸引豪华住宿的社区。然而，州官员在这里建立了一个机会区。
该决定使已经在该区运营或计划的企业受益。其中一家是拥有225间客房的酒店，是理查德布兰森维珍酒店连锁店的一部分，其计划在特朗普签署税法前一年公布。它位于机会区内的位置意味着投资者可以通过利用税收优惠资金为项目融资，从而获得比其他方式更大的利润。
这些投资者包括Scaramucci先生，他在2017年短暂担任过白宫通讯主管，并声称有助于制定机会区计划。“我们必须进入这项业务，因为这将对美国产生变革，”他最近说。
Scaramucci先生的投资公司SkyBridge Capital已从外部投资者那里筹集了超过5000万美元的资本收益，其中大部分资金用于为酒店融资，该公司总裁Brett S. Messing表示。他说，这家酒店可能是SkyBridge资助的众多机会区项目中的第一个。
距离不到两英里的路易斯安那州最贫穷的机会区 - 也是全国最贫穷的机会区之一。该区域包括霍夫曼三角区，平均每户每年收入不到15,000美元。在街区之后，街道两旁都是破旧不堪的狭窄房屋，其中许多房屋都被封上了。最近一个下午，其中一人正在为妓女工作。
包括新奥尔良经济发展负责人在内的市政官员表示，他们并不知道这个街区有任何机会区项目。
Terrance Ross是一名在该地区生活了20年的建筑工人，熟悉仓库区正在进行的建筑热潮。
“为什么联邦政府把钱放在钱已经累积的地方?”他问道，点燃了一支烟，站在街对面的废弃房屋里。“这个社区只需要一些温柔的爱护。”
类似的场景正在美国各地的机会区内展开：联邦政府正在补贴奢侈品开发项目 - 通常在经济困难社区的步行距离内 - 在特朗普先生当选总统之前正在开展工作。
在休斯顿，最近在普雷斯顿开始建设，拥有373“豪华出租”公寓以及“天桥”和度假式游泳池。开发项目由Cresset投资者提供资金，Cresset是一家价值数十亿美元的资产管理公司，其中包括其创始人之一Avy Stein。
在俄勒冈州波特兰市中心，拥有酒店，公寓和办公空间的35层塔楼的开发商希望筹集高达1.5亿美元的机会区资金来支付该项目。公寓每个将高达750万美元。这家酒店是丽思卡尔顿酒店。
在红场参加派对
俱乐部音乐作为百万富翁和亿万富翁 - 以及资金经理，律师，会计师和其他希望从这些财富中赚钱的专业人士 - 在拉斯维加斯Bellagio酒店的游泳池和私人小屋周围碾磨。
他们参加了年度投资会议，讨论下一件大事。今年，那件事是机会区，这是五个小组讨论的焦点。
拉斯维加斯活动由Scaramucci先生主持。与会者包括达拉斯小牛队篮球队亿万富翁老板马克库班。有一次，他与斯卡拉穆奇先生和他的妻子合影留念。
“OZ现在非常热门，”古巴先生在活动结束后的一封电子邮件中说道，并补充说他最近在机会区购买了一处房产，但尚未决定他是否会使用减税措施。“我认识的每个主要投资者都在OZ内投资了一处房产或基金。”
喂食狂潮并不仅限于富人。律师，会计师，财富管理人员和顾问正在享受更多的新工作 - 并且收取费用 - 帮助客户在最大程度上节省税款。
布拉德·A·莫洛茨基(Brad A. Molotsky)这样的房地产律师正在向急切的投资者发出数百小时的费用。6月的一天，莫洛茨基先生嘲笑那些想要投资5亿美元机会区项目的客户。
“我只是一个人，而这只是两次会议，”莫洛茨基先生说，他在新泽西州为Duane Morris律师事务所工作。他说，他已经完成了20多个机会区交易，还有几十个正在筹备中。
在Scaramucci先生的泳池派对之后的那个晚上，拉斯维加斯大道的另一端正在举办更多的庆祝活动 - 这也是一个单独的活动的一部分，也集中在机会区。一方是在以苏联为主题的红场餐厅。在内部，投资者向明信片发放了他想在机会区购买的建筑物的照片。
在另一个露天晚会上，穿着海军服和牛仔帽的男人在人群中游荡，手里拿着饮料。戴在他帽子顶部的是一个大标志。它招手：“寻找OZ基金。”
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